Receita vai cruzar dados e pegar quem sonega aluguel a partir de 2026

Especialista explica como nova lei muda regras do aluguel e pode aumentar preço dos contratos:

A era da informalidade nos aluguéis está com os dias contados. A partir de 2026, a Receita Federal vai começar a usar uma nova tecnologia para rastrear imóveis no país e cruzar dados de contratos, declarações de renda e registros em cartório. Quem estiver alugando imóvel sem declarar vai entrar no radar do Leão — e pode ser multado em até 150% do valor sonegado.

Tudo isso faz parte da reforma tributária regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, que cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e dois novos impostos sobre consumo: o IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal). Esses tributos vão substituir o ISS, ICMS, PIS, COFINS e parte do IPI — e também vão incidir sobre aluguéis.

O novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai funcionar como uma espécie de CPF para imóveis, reunindo em um só sistema dados que hoje estão espalhados entre cartórios, prefeituras e a Receita.

“Essa inovação responde a uma antiga demanda por maior controle e eficiência nos dados e informações dos imóveis no Brasil. Além disso, o CIB permitirá às administrações tributárias acompanhar e fiscalizar de forma mais abrangente as operações imobiliárias, mediante o cruzamento de informações que antes se mantinham fragmentadas entre tabelionatos, registros de imóveis e cadastros municipais”, explica Vinicius Cunha, advogado especialista em Direito Tributário e sócio da MCW Advogados.

Com isso, a Receita poderá detectar facilmente quem está omitindo rendimentos de aluguel.

“Os contribuintes que não informarem a propriedade de imóveis ou omitirem rendimentos, por exemplo, de uma locação, poderão sofrer aplicação de multa no percentual de até 150%”, alerta Cunha.

Novos impostos

A reforma também muda a forma como os aluguéis serão taxados. Com a criação do IBS e da CBS, os antigos impostos como ISS e PIS saem de cena. O foco agora é ampliar a base de cobrança — ou seja, mais gente pagando imposto.

“Os novos tributos sobre consumo, Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência dos Estados e Municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União, substituirão os antigos ISS, ICMS, PIS, COFINS e IPI (o IPI continuará existindo para determinadas situações relacionadas à Zona Franca de Manaus). A pretensão da reforma tributária foi a de criar tributos de base ampla, para que sejam evitadas discussões sobre incidência ou não em determinado fato econômico”, explica o tributarista.

Pessoas físicas também entram na conta — dependendo do valor ou da quantidade de imóveis alugados.

“A pessoa física que, em determinado ano, auferir receita proveniente da locação de mais de três imóveis, desde que essa receita anual ultrapasse R$ 240 mil (equivalente a R$ 20 mil mensais), será considerada contribuinte do novo tributo a partir do exercício seguinte ao das referidas operações. De igual modo, a tributação ocorrerá quando a locação de um único imóvel gerar receita anual superior a R$ 288 mil, hipótese em que a cobrança ocorrerá no próprio exercício em que a operação se realizar”, afirma Cunha.

Locadores devem revisar contratos

A recomendação é clara: quem aluga imóveis deve rever os contratos agora, para evitar prejuízo depois.

“Os locadores deverão inserir cláusulas contratuais nos contratos de locação, através de aditivos, para que prevejam expressamente o repasse do montante referente ao IBS e CBS”, orienta o especialista.

Para tentar amenizar o impacto, a lei prevê descontos e redutores. A alíquota do imposto será menor em locações e vendas, e haverá abatimentos específicos.

“Além da redução da alíquota de IBS/CBS, que será de 50% em caso de compra e venda de imóveis e 70% no caso de locação, a LC nº 214/25 criou mecanismos que reduzem a base de cálculo dos imóveis, diminuindo assim o valor final a ser pago de imposto”, explica.

“Nos casos de venda, o redutor será de R$ 100 mil por imóvel e R$ 30 mil por lote. Já para locações, será de R$ 600 por mês. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA”, detalha Cunha.

Migração urbana

Com o novo modelo, o impacto no bolso dos inquilinos é quase certo — e isso pode causar mudanças na dinâmica das cidades.

“O repasse do montante referente ao IBS/CBS ao inquilino poderá gerar uma migração urbana, com o deslocamento para locais com locações de menor valor, considerando que muitos contribuintes não terão condições de arcar com o referido repasse”, observa Cunha.

Pessoa física ou jurídica?

Na nova lógica tributária, quem tem imóveis em nome de empresa pode pagar menos imposto — especialmente quem aluga com frequência ou investe no setor.

“No novo modelo, a diferença central está no tratamento da não cumulatividade. Pessoas jurídicas que atuam como contribuintes do IBS/CBS poderão aproveitar créditos nas aquisições, reduzindo a carga efetiva. Já as pessoas físicas, que são contribuintes somente em situações específicas, já explicitadas, não terão a possibilidade de utilização dos créditos”, explica.

“Já para quem tem imóveis apenas para uso próprio ou com pouca movimentação, pode continuar fazendo sentido manter em nome de PF, evitando a complexidade administrativa de uma empresa”, completa Cunha.

Com o novo sistema entrando em vigor nos próximos meses, a dica dos especialistas é não esperar para se ajustar.

“Os proprietários de imóveis devem procurar especialistas para que estudem seus casos e consigam minimizar os impactos oriundos da reforma tributária”